ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

¿Qué es el Arrendamiento?

El arrendamiento es un contrato bilateral preferentemente escrito, aunque puede ser oral, donde una de las partes (arrendador) concede el uso o goce temporal de un inmueble (posesión), a otra persona (arrendatario), a cambio de un precio cierto y determinado.

Arrendador:

Es el propietario del bien, por la tanto, es quien ofrece el uso de su inmueble a través de un contrato de arrendamiento o alquiler al arrendatario, donde se exponen las condiciones del alquiler: el periodo de tiempo en el que estará activo, la renta a pagar, etc., así como una serie de garantías, que tienen el objetivo de evitar posibles riesgos con los inquilinos.

Éstas garantías suelen ser adelantos o depósitos que son adicionales al pago mensual del inmueble y cuyo objetivo es cubrir posibles futuros impagos, como en el caso de que el inquilino deje de abonar la renta. El arrendatario tiene derecho a solicitar al inquilino un menos un mes de alquiler como garantía, normalmente la conocida fianza.

Por otra parte, es obligación del arrendatario depositar la fianza en la Administración autonómica o del organismo público que corresponda. Ésta fianza será devuelta al arrendatario una vez finalizado el contrato en el caso de no existir daños en la propiedad o atrasos en los pagos.

Arrendatario:

El arrendatario es la persona que adquiere el derecho a usar el bien o inmueble a cambio de un pago que le realizará al propietario. La responsabilidad del arrendatario es realizar el pago de forma recurrente al arrendador mientras esté vigente el contrato de arrendamiento.

Además, este deberá cumplir con las condiciones que se pactaron en el contrato y entregando la propiedad en condiciones óptimas. Es importante que el arrendatario no modifique el bien sin consentimiento del arrendador ni lo destruya, de ocurrir algún daño o mal uso del inmueble, el arrendatario es quien se hace responsable de los gastos que estos originen.

Plazo del contrato:

Es el tiempo de duración que las partes establecieron de manera voluntaria y expresa en el contrato. (tiempo determinado). La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la casa habitación no podrá ser menor a 1 (un) año. Y por otra parte los inmuebles destinados al comercio o a la industria, no podrá exceder de 20(veinte) años.

Diferencia entre táctica reconducción y prórroga del contrato

Cuando existe la posesión del inmueble por parte del arrendatario sin oposición del arrendador, es cuando se actualiza la tacita reconducción, pero no se debe confundir con la prórroga del contrato, que es una figura distinta.

Cuando después de vencido el contrato de arrendamiento, y transcurrido el plazo para que se oponga el arrendador a la posesión del inmueble por parte del arrendatario, es cuando se actualiza la figura de la tacita reconducción, y en ese sentido, la vigencia del contrato que era originalmente de tiempo fijo, ahora se convierte de tiempo indeterminado.

Y entonces para ahora demandar la terminación de dicho contrato, el arrendador debe efectuar una interpelación judicial o extrajudicial (requerimiento), con el cual se le da aviso al arrendatario, que ya no se desea que siga ocupando el inmueble, y en consecuencia se le brinda un plazo forzoso para la desocupación. El cual para el supuesto de casa habitación el plazo es de 30 (treinta) días hábiles y para el supuesto de fincas destinadas al comercio y la industria es de 1 (un) año.
Una vez notificada la voluntad del arrendador que era de plazo fijo y se vuelve de tiempo indeterminado, entonces se está en aptitud de demandar la terminación del contrato.

El otro supuesto es en el contrato se pacta un término para que termine el mismo y el arrendador no quiere que el arrendatario continúe en el uso y goce del inmueble, que debo hacer para que no opere la tacita reconducción, tengo 10 días naturales para notificarle y oponerme a que siga en uso del inmueble, que no significa que tenga 10 días para demandar, tiene que darse ese aviso una vez que termine el contrato, nunca antes, porque de lo contrario el aviso no surte efectos legales.

La prórroga del contrato, se debe demandar cuando todavía se encuentra vigente el contrato por parte del arrendatario.

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